住宅ローンを支払えなくなったら任意売却！基本から知っておきたい知識までご紹介！

このサイトでは、昨今増加傾向にある任意売却の概要について見ていきます。
住宅ローンを組んだあと、何かしらの理由で支払いが滞る場合があります。
その際に活用できる売却方法であり、所定の手続きをとればローンの残高が残っていても手放すことが可能です。
言葉は聞いたことがあるけど、実際の手続きについて詳しく知らないという方もたくさんいらっしゃいます。
ここでは簡単に要点のみをお伝えするので、参考にしていただければ幸いです。

住宅ローンを支払えなくなったら任意売却！基本から知っておきたい知識までご紹介！

住宅ローンは基本的には毎月の支払いだけでなく、年間2回のボーナスを活用した支払いで構成をされています。
現在は固定金利によるローンを選択なさる方が多く、決まった金額の返済がおこなえない事態が発生する恐れもあるでしょう。
その際は任意売却をおこなって、住宅ローンを完済することが可能です。
任意売却を実施するには専門会社を仲介して、不動産会社に物件を売却することになります。
現在の相場を計算して、任意売却に応じる必要があります。

住宅売却の一つの方法である任意売却とは？

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任意売却とは、その名の通り住宅等の不動産を任意の方法で売却することをいいます。
通常は不動産会社に依頼して買い手を探すことになるため、その点では一般的な中古住宅等の売却方法と何ら変わりはありません。
違うのは、売却の目的です。
住宅を売ろうとするときは、原則として住宅ローンがすでに完済されている必要があります。
なぜなら返済中の物件は銀行等の債権者が抵当権を設定しているため、勝手に売却することができないからです。
これに対して任意売却では、債権者の同意を得たうえで返済中の物件を売却し、その代金でローンの残額を返済します。
つまり任意売却とは、家計の事情などによりもはや正常な返済が困難になったローンを整理する目的で住宅を売却することをいうのです。
なぜ任意売却が必要かというと、これは競売を避けるためです。
ローンの返済が困難になった住宅は、通常であれば債権者の申し立てに基づいて競売が行われ、強制的に処分されてしまいます。
しかし競売は一般競争入札によって行われるため、時にはきわめて低い額でしか売れないこともあります。
こうした事態を避けるため、債権者と債務者が合意のうえで競売以外のやり方で現金化を目指すのが任意売却ということになります。

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任意売却で住まいを売る場合の相場

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任意売却は、資金が足りなくなった時や住宅ローンが支払えなくなった時に住んでいた住宅を競売にかけられるようになります。
競売にかける前に不動産会社に対して住宅を売る方法です。
売却価格より高くなり、市場よりも安くなります。
安くなると住宅の債権者は、売却を承諾しないことが多いです。
市場価格より高い金額に設定すると、逆に競売にかけた住宅の買い手が見つからないことがあります。
早々に買い手が見つからないと相場の価格も安くなりがちです。
任意売却物件の適正価格は市場価格の約8〜9割となりますが、競売の場合には市場価格の約6〜7割となってます。
任意売却は競売よりも市場に出す価格の約1〜2割と高くなる傾向にあるのです。
わかりやすく例を挙げて説明をすると市場価格が約3,000万円だった時、任意売却の時は2,400〜2,700万円となりますが、もう一つの売却の方法ですと1,800〜2,100万円という計算になります。

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任意売却で持ち家を手放すメリット

住宅ローンを利用して家を購入した方の中には、当初の返済計画通りにいかずに借金問題を抱えてしまう方も少なくはありません。
この場合は無理をして消費者金融などを利用してお金を工面した場合でも、返済能力が追い付かずに多重債務に陥ってしまう可能性があります。
冷静に判断をした結果、借金をこれ以上増やせないと判断した際には、自宅を任意売却で処理をすることにメリットを感じることは良くあることです。
持ち家の場合は完済をしていない限り債権者が存在していることになりますが、所有者と債権者との話し合いでは解決することができずに、最終的には裁判所による判断で手放すことになる可能性も十分にあります。
リスク回避には任意売却の方法があり、破産をしなくても済ませることを可能にしています。
任意売却では個人では無理な範囲になるので弁護士に依頼をすることが必要になり、持ち家を手放すことは変わりがありませんが、その後の借金問題を軽くすることに貢献します。
売却益を差し引いて尚且つ返済に困らないように残債の返済額を決めることができるので、借金でお悩みの方にとっては救世主的な方法が任意売却になります。

任意売却を利用するときに注意したいデメリット

任意売却は、元々は返済することができなかった債務の処理を行うために利用される手続きであるため、その観点からいくつかのデメリットが存在します。
まず、連帯債務者や連帯保証人に同意を得る必要があるという点です。
面倒な確認を手続きをしなくてはいけませんし、会いたくない人に会わなくてはいけないリスクもあるので、時間がかかってしまったり想定していたような売却方法ができないという不安が存在します。
また、個人信用情報に延滞履歴が記録されたりに売却を行う業者を探さなければならないという面倒さもあります。
任意売却は、あくまでもお金を借りた債権者のために行動しなくてはいけませんので、売却した利益なども自分たちのものに全て出来るというわけではありません。
債権者の都合のよい方法で活動しなくてはならないという点でデメリットがあるといえます。
実際に、債権者と会わなければならなかったりするのでそういった面倒さがあることを忘れてはいけません。

混同されがちな任意売却と競売との違い

手持ちの物件を換価処分して借金の整理をする場合、任意売却や競売などの方法があります。
両者は似ているところもあるため混同されがちですが、実はそれぞれ異なる特徴を持つ方法です。
任意売却は債権者の同意を得て一般市場で売買を行う方法で、市場価格に近い売却益を入手することができるでしょう。
売却益が高ければそれだけ借金の返済などに回すことができるため、債権者としても使いやすい方法です。
債権者の許可さえ得られれば、借金の整理を考えている多くの人が売却益の多い任意売却を選択するのが通例です。
一方で競売は債権者の申立により実施され、物件を取得したい人が入札します。
落札者が決定したら物件は処分されることになります。
必ずしも入札者が現れるとは限らず、落札から物件の処分まで1年ほどかかることもあります。
基本的には任意売却での処分ができなかった場合に選択される方法となっており、メリットが多い一方でデメリットなども存在します。

注意しておきたい任意売却できないケース

"任意売却は住宅ローンを滞納している状態でのみ行える売却方法となりますが、住宅ローンを滞納していたとしても銀行などの債権者が認めてくれなければ、この方法で売却することはできません。
そもそも任意売却は、銀行などの金融機関にとってリスクを伴う売却方法なので、基本的に認めない方針をとっている金融機関も存在します。
このような金融機関の場合、どれだけ交渉しても任意売却できない可能性が高いです。
加えて、住宅の名義人や住宅ローンの連帯保証人からの同意も必要です。
共同名義人や連帯保証人は配偶者や親族にお願いするのが一般的なので、正常な関係性を構築できていれば同意を得ることは難しくありません。
しかし、離婚などによって関係性が悪化している場合は同意を得られずに、競売かけられてしまう可能性が高くなります。
また、競売は住宅ローンを滞納してから1年から1年半ほど経過した際に申し立てられるのが一般的で、多くの金融機関は入札日の前日を任意売却の期限日とします。
そのため、ある程度の時間的な余裕がなければ、売却活動に十分な時間を割けずに競売に至ってしまう可能性が高まります。

任意売却を始める前に知っておきたい基礎知識

任意売却は、債務者がローンを借りる時などに設定する抵当権に対する手続きのことを指します。
例えば、不動産を担保に入れていた場合に債務を履行することができなくなった時には、この不動産を売却してお金を返済してもらうように金融機関は手続きを行います。
この時の不動産の売却の手続きのことを、任意売却といいます。
この観点から、任意売却はあくまでも金融機関の利益を優先するために行われる手続きであるため、そのための面倒さやリスクも当然存在します。
債務を弁済することができるというメリットはありますが、自分達の利益にできるという訳ではありませんのでこの点は誤解をしないようにしておく必要があります。
また、こういった性質があるため実際に不動産を売却する時には様々な手続きを行ったり売却価格が小さくなってしまうという点もあります。
銀行側の目的のために債務者は活動しなくてはいけませんので、必ずこの基礎知識を理解しておくことです。

任意売却の業者選定はでは比較が重要

任意売却の依頼先の中には、悪質な業者も存在しているので注意が必要です。
任意売却は、不動産売買を取扱うことが許可されている宅地建物取引業の免許を持つ会社であれば依頼することはできるのですが、この売却の方法は専門的な知識が必要になりますので宅地建物取引業の免許を持っていれば依頼できるわけではありません。
一般的な不動産売買と比べるとイレギュラーな部分が多いので、一般的な仲介もできるし任意売却も手掛けるなどのケースは少ないのです。
さらに、競売と並行した形で進めることからも競売に関する知識も求められますし、現在の競売での進捗状況の把握や猶予の期間など正しく判断した上で行動を行うなどが求められます。
また、利用する側も途中で業者の選び直しをしているのでは大きなロスに繋がるなど最初の段階で業者の比較が成功の秘訣といっても過言ではありません。
任意売却先の選び方のポイントは、実績が豊富にあり弁護士などの専門家との連携を図っている、金融機関との繋がりがあり不利な話も包み隠さず説明をしてくれるなどの条件で比較をしましょう。

スピーディーに進めていきたい任意売却

"スピーディーに任意売却を行うためのポイントとして、住宅ローン契約の解除が挙げられます。
住宅ローンを4〜6ヶ月ほど滞納することにより、契約の解除を余儀なくされます。
その時点で保証会社が代位弁済を行って、任意売却もしくは競売にて住宅を手放すこととなる訳ですが、この時点で任意売却に詳しい不動産会社を探して相談するのが先決です。
保証会社が銀行の代わりに代位弁済を行った後、売主から依頼を受けた不動産会社が任意売却の意向を申し出ます。
この時売主は意思表示をする必要があるものの、書類を提出しなくても良い場合が多いです。
ただ住宅ローンの滞納の期間中に、銀行からの電話に対応していないと売却の意向を伝えても受託されない場合があるため注意しましょう。
意向に応じてもらえないと、売却ではなく競売の手続きを進められてしまいます。
なお期限の利益の喪失、すなわち住宅ローン契約を解除されると団体信用生命保険が使えません。
売却に向けて、住宅ローンの支払いの滞納を続けていると不安に思うことでしょう。
依頼を受けた保証会社が売却を認めている限り、競売の手続きをすぐに始められる訳ではないです。
銀行からの電話の対応をきちんとこなし、売却に備えることが大切です。
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住宅ローンを滞納した場合は競売より任意売却がお勧めです

もし住宅ローンを払えなくなった場合、家はどうなってしまうのでしょうか。滞納を続けていた場合、その家は競売にかけられる確率が高くなります。
仮に競売となると関係者が出入りして、近所にそのことが知られてしまう上に、家もあまり高くは売れないし、引っ越しの費用ももちろん出ず、様々な意味でデメリットがあります。その意味でも、ローンを滞納してしまった時は、やはり競売より任意売却をお勧めします。任意売却を行うと、家も市場価格に近い額で売ることが可能ですし、引っ越し費用も出ます。もちろん競売のような関係者の出入りもありません。しかも希望すれば、その家に家賃を払って住み続けることができるのです。要は任意売却は様々な点で、競売よりもメリットがあるのです。
しかしローンを長期間滞納すると、競売にかけられるリスクが大きくなってしまいますので、払えなくなったらできるだけ早いうちに専門の業者と相談し、任意売却の手続きに入ることをお勧めします。

任意売却は一般的な不動産売却と同じように行われる

住宅ローンの返済が難しくなり、悩んでいる人もいるのではないでしょうか。長期に支払いを滞納していると、競売にかけられる可能性があります。競売では、市場価格よりもかなり安い値段となりますので、家を手放しても残債が多く残ります。それに強制的な執行もありますし、競売にかけられている事実を周囲に知られる可能性も高くなります。
債務者にとって、デメリットが多い方法といえるでしょう。 より市場価格に近い金額で売却するなら、任意売却も考えてみましょう。任意売却は、債権者の同意を得て行うことになりますが、一般的な不動産売却と同じように進めていくことができるので、周囲に知られることなく進めていくことができます。
一般的な不動産売却と近い金額で売ることができるので、残債もより少なくすることができます。強制的な立ち退きもなく、場合によっては引っ越し代を出してもらえることもあります。
少しでも良い条件で家を手放すのであれば、任意売却を選ぶほうが良いといえます。

破綻の手続きしながらできる任意売却について

任意売却は競売よりもトラブルが少なく、割と任意整理などで行われているケースは少なくありません。 破綻の手続きをしながらも、任意売却をすることは可能です。 自己破産をする方が、不動産をお持ちの場合、競売か任意売却のいずれかで処分をされることになります。
競売は、裁判所による強制的な手続きになります。 自己破産を相談依頼をしている弁護士の協力が必要になるのが、任意売却です。債権者に電話などをして貰う必要があります。高額な財産などを保有していると、管財事件として扱う事が少なくありません。
売却をしても自己破産をする人はいますが、必ず自己破産をするというわけではありません。 自己破産が認められないのは、偏頗弁済のようなケースになります。平等に返済をしていればよいのですが、偏って返済をしている場合などに、自己破産のケースが認められなくなることがありますので注意が必要です。 破産前に売却をしておいたほうが良いようです。

ローン破綻で任意売却する事例は増加しつつある

住宅ローンの支払いは長期間、安定した収入源が確保されていることを前提にして返済計画は組み立てられています。失業や病気にかかるなどの理由で利殖したり収入が大きく下ると、たちまち返済が延滞し三ヶ月も経過すれば保証会社が代位弁済し残債務の一括返済を請求される立場に追い込まれます。当然まとまった現金など確保するのは困難で、裁判所が主催する競売手続きに移行し、最終的には第三者の手にマイホームは渡ってしまい立ち退きを余儀なくされます。
このような住宅ローン破綻によるダメージを最小限に抑えるべく考案されたのが任意売却です。住宅ローン破綻は経済情勢の変動と大きな影響を受け、昨今の経済情勢の悪化は任意売却の一層の増加が見込まれています。競売手続きでは相場価格の三割以下の価格でおちつくことがおおく、できることなら金融機関も競売による決着は避けたいものというのが本音です。そのため相場の三割以上の売却が見込めれば、任意売却に応じる金融機関も多くなっているようです

任意売却ができるのは競売の開札日の前まで

任意売却とは、滞納しているローンの返済に代金を充てる目的で住宅等の不動産を売却することをいいます。競売による強制売却を避けるためにしばしば行われることから、この名があります。
通常、ローンの滞納が数か月続くと債権者は裁判所の許可を得て競売を行い、一般競争入札の形で物件を売却します。けれども、落札価格は市価を大きく下回ることが多く、売却後もなお多額の債務が残る可能性が少なくありません。任意売却であればより高値で売れるチャンスがあるので、残債を圧縮することが可能です。
すでに競売の手続きが開始されている場合でも、債権者が申し立てを取り下げてくれるならば任意売却へ切り替えることができます。しかし落札者が決定し、入札が成立してしまうと取り下げることはできません。したがって、任意売却ができるのは開札日の前までということになります。ただ、債権者の同意を得るには事前交渉が必要なため、準備は開札日より相当前から始めておくことが重要です。